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Constructeur maison : Les critères de constructibilité d’un terrain

Constructeur maison : Les critères de constructibilité d’un terrain. En effet, si la visite du terrain est un critère indispensable au chiffrage de votre projet, les règles d’urbanisme et l’encadrement législatif à respecter le sont tout autant. C’est pourquoi, nous tenons à revenir sur la surface et les limites du terrain, le cadastre et le géomètre expert, la viabilisation, la mitoyenneté, les Bâtiments de France et les raccordements.

Définition du législateur :« Le plan cadastral est un document administratif utilisé pour recenser et identifier les immeubles en vue de l’établissement des bases des impôts locaux. Sa finalité étant essentiellement fiscale, il n’a pas vocation à garantir un droit de propriété. »

CADASTRE ET GÉOMÈTRE

La surface et les limites du terrain mentionnées au cadastre n’ont aucune valeur juridique !
Dans le cas d’un achat à un particulier, il est donc fortement recommandé de faire appel à un expert. En effet, depuis la loi du 7 mai 1946, l’Etat a confié le monopole de la délimitation des biens fonciers au géomètre.
Ce dernier effectuera des relevés topographiques afin d’obtenir une description du terrain en planimétrie et en altimétrie. Cette délimitation sera matérialisée par un bornage.

LA VIABILISATION DU TERRAIN

Elle rejoint les critères de constructibilité d’un terrain en prévoyant :

• la voie d’accès avec la possibilité d’accueillir des engins de chantier plus ou moins lourds,
• un réseau d’eau potable,
• un réseau électrique,
• et si nécessaire, un réseau d’assainissement.

Par conséquent, la viabilité de votre terrain est une des conditions permettant l’édification d’une construction. Cependant, un terrain viabilisé ne donne pas droit automatiquement à l’obtention d’un permis de construire.

« Ne confondez pas raccordements et branchements !»

LES RACCORDEMENTS

Ils concourent à la viabilité de votre terrain et ils sont à votre charge financièrement.

Ils doivent être réalisés par Edf, Gdf, les Télécoms ou des entreprises concessionnaires.

Vous devrez prévoir jusqu’au coffret (regard), un compteur ou un boîtier situé en limite de votre propriété, les raccordements de l’eau, de l’égout du réseau public, du réseau général d’électricité et, si nécessaire, du gaz au réseau général.

Quant aux branchements, seuls l’eau et l’antenne d’égout sont nécessaires. Le premier pour la conduite de vos travaux, le second pour adapter éventuellement le niveau de la construction .

LE TERRAIN EST MITOYEN OU LIMITROPHE A D’AUTRES PROPRIÉTÉS

Vous devrez obtenir de vos voisins et suivant votre cas des autorisations relatives à :

• la dépose de clôture sur la mitoyenneté avec la réalisation d’une clôture provisoire et la restitution de la clôture définitive,
• la démolition d’éventuelles semelles débordantes dans le cas d’une mitoyenneté construite,
• l’installation d’échafaudages pour la réalisation du ravalement en pignon,
• la fouille, si nécessaire, d’environ 30cm sur le terrain de votre voisin pour l’élévation du mur en sous-sol.

Naturellement, nous vous guiderons pour effectuer ces démarche en vue de l’obtention des autorisations nécessaires à votre chantier.

L’ACCÈS À VOTRE TERRAIN

Le législateur prévoit que les maîtres d’ouvrage doivent prendre en charge la création d’un chemin utilisable par de gros véhicules de chantier sauf disposition contraire expressément consignée dans votre « Notice descriptive particulière ».

Cette opération consiste à décaper la terre d’au moins 30 cm, mettre en place un tissu géotextile ou bidime et procéder à un empierre-ment d’une épaisseur identique au décapage. Les pierres seront recouvertes de sable de compactage.

Par ailleurs, et s’il y a lieu, pour permettre l’entrée des engins, vous devrez prévoir la dépose et/ou la protection des câbles aériens par les administrations concernées.

«L’affichage de votre permis de construire relève de votre responsabilité. Par professionnalisme, nous nous chargeons de la mise en place du panneau. »

LES ARCHITECTES DES BÂTIMENTS DE FRANCE

Les Architectes des Bâtiments de France veillent à la bonne insertion des constructions neuves et des transformations aux abords des monuments protégés et sont présents dans chaque département avec les Services Départementaux de l’Architecture et du Patrimoine.

Parfois, leur rôle est contesté à cause du zèle qu’ils mettent à traiter un dossier, à interdire ou à imposer des exigences architecturales souvent onéreuses qui ne correspondent pas vraiment à la protection du patrimoine en tant que tel.

Par exemple, à Morigny Champigny (91) un polissoir est classé. Pour information, il s’agit d’une roche de plus ou moins grande dimension qui servait à polir les silex. Autant dire qu’il faut de la patience pour trouver la pierre en question envahie d’orties, de lierres et autres plantes. Malgré tout, les impositions ont été contraignantes et chères.

Constructeur maison Oise, Aisne, Ile de France, seine et marne

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